A imprensa e as instituições económicas internacionais
começaram a dar conta de preocupação com potenciais efeitos recessivos
sobre a economia mundial de uma bolha especulativa dos preços das
habitações e da envolvente do sector imobiliário. A revista The
Economist, o Fundo Monetário Internacional e a Reserva Federal americana
vão manifestando inquietação com as incertezas que se anunciam, com
destaque para aquela publicação semanal que dedicou um dossiê a este
tema no seu número 8431 de 18 de Junho deste ano, depois de se ter
referido à problemática em edições anteriores.
Após o rebentamento da bolha especulativa dos anos 90, associada à queda
dos preços das acções das empresas das novas tecnologias (as chamadas
dotcoms), grande parte das aplicações transferiram-se para o
imobiliário, na ausência de oportunidades rentáveis alternativas. O
resultado é um aquecimento internacional, com destaque para o mercado
americano, mas também em países de características tão diversas como a
Grã-Bretanha, a Austrália, França, Espanha ou a China. A subida dos
preços dos terrenos e das casas serviu para reanimar a economia mundial,
compensando parcialmente a queda da Bolsa, mas a manutenção dessa
tendência num período tão dilatado introduziu sinais de movimento
especulativo, que poderá terminar com uma derrapagem.
O carácter especulativo desta trajectória traduz-se na intervenção
activa no mercado dos operadores internacionais, apesar de os encargos
de uma grande parte dos pequenos investidores poderem suplantar os
potenciais rendimentos. Como aconteceu com as dotcoms e o movimento
persistente de compra de acções de empresas pouco rentáveis,
antecipam-se grandes ganhos de capital associados à subida sustentada
dos preços das casas. Porém, quando este processo atingir os seus
limites e a bolha rebentar, a queda dos preços é inevitável (como começa
a notar-se na Grã-Bretanha, Austrália e Holanda), com a agravante de se
realizar num contexto de baixa inflação e exigir uma prolongada descida
de muitos anos para que se atinjam os valores médios de longo prazo dos
preços em termos reais.
O envolvimento dos principais grupos económicos portugueses (Espírito
Santo, Sonae, Amorim) em operações imobiliárias de grande escala não é,
portanto, um acto isolado no contexto internacional, ou uma
especificidade nacional que traduza apenas a ausência de perspectivas
estratégicas daquelas empresas para outros sectores vitais da economia.
O que é especificamente português é a forma irracional do ponto vista
urbanístico, ambiental, cultural e social de muitos projectos dos
operadores do mercado imobiliário, que se desenvolvem na base de
cenários e expectativas sem fiabilidade, e cuja incongruência se combina
facilmente com a falta de capacidade política, técnica e cultural das
autarquias e do governo central.
Do ponto de vista autárquico e do seu sistema de financiamento e de
incentivos, o esquema é (como têm afirmado muitos observadores,
incluindo o recentemente demissionário Ministro das Finanças e até o
primeiro-ministro, ainda que sem consequências) perverso, porque se
alimenta com as receitas dos projectos de loteamento e respectivos
impostos. Ele confere aos promotores privados uma capacidade de
influência sobre os processos de urbanização e de edificação que nenhuma
autarquia ou autoridade pública local está em condições de contestar. O
resultado está à vista em termos de elevado desordenamento do
território, perdas de valores ambientais relevantes, destruição do
equilíbrio tradicional de muitas localidades e desertificação e
descaracterização cultural de muitas outras.
Mesmo no que respeita ao governo central e aos partidos políticos
tradicionais, profundamente penetrados por concepções ultrapassadas de
desenvolvimento económico e pela lógica de interesses de curto prazo, há
uma incapacidade em conjugar preocupações de desenvolvimento
sustentável, inscritas em muita legislação portuguesa, desenvolvida a
partir de directivas da União Europeia, com as decisões políticas que
muitas vezes a contradizem. Só para citar alguns exemplos, atente-se na
construção de um enorme centro comercial (o maior da Europa no seu
género) em terrenos de Zona de Protecção Especial em Alcochete, nas
intenções de investimento na Mata de Sesimbra contrariando a lógica de
um Plano Regional em vigor e nos projectos de edificação em plena Rede
Natura 2000 em muitos pontos da costa Atlântica.
Para além da insustentabilidade ambiental, o actual modelo vai conduzir
muitos agentes e autarquias financeiramente mais débeis a confrontar-se
com erros de apreciação. Quando o movimento de descida e contracção das
margens de lucro se fizer sentir, quebrando a resistência dos grandes
operadores que constroem, muitas vezes, como forma de investimento sem
preocupações de venda imediata, o pânico pode invadir o mercado. Bastará
uma pequena subida das taxas de juro e a cobrança a sério dos impostos e
taxas municipais para que muitos pequenos aforradores tentem livrar-se
das segundas e terceiras habitações, acelerando a tendência para a baixa
dos preços. Nessa altura, as autarquias vão coleccionar um monte de
betão abandonado e desvalorizado, que não gera as receitas por elas
antecipadas. Eis um desenlace possível de uma das maiores bolhas
especulativas da história económica.
Adelino Fortunato
Professor Universitário